Майже рік Верховна Рада узгоджувала законопроект щодо компенсації за пошкоджене та зруйноване під час війни житло. 23 лютого парламентарі узгодили умови та правила. Але вони працюватимуть не одразу. Спочатку свій підпис має поставити президент, а закон набере чинності через два місяці після опублікування. Розбираємось, в який спосіб українцям компенсуватимуть втрачене чи пошкоджене житло.

Кому і що компенсуватимуть?

Станом на сьогодні профільного законодавства щодо компенсації втраченого чи пошкодженого житла немає. Є рамкові норми, що окреслені у Цивільному кодексі (ст. 86). Там йдеться про забезпечення житлом постраждалих внаслідок надзвичайних ситуацій.

Також з грудня 2013 р. діє постанова Кабміну №947 щодо порядку грошової допомоги постраждалим. Але межі окреслені АР Крим, Донецькою та Луганською областями та є поріг розміру компенсації – максимум 300 тис. грн.

Тепер формується законодавча база для решти території України.

Об’єкти, щодо яких передбачена компенсація:

• квартири;
• житлові приміщення у будівлі;
• будинки садибного типу;
• садові та дачні будинки;
• об’єкти будівництва, якщо зведені несучі конструкції та зовнішня огорожа, щодо яких є право на виконання будівельних робіт;
• складові частини об’єктів будівництва, зокрема квартири в домі, де були несучі конструкції, зовнішня огорожа та на будівництво яких був дозвіл.

Тобто йдеться як про завершене житло, так і про те, яке було на стадії будівництва. Право на компенсацію отримують фізособи-громадяни України:

• власники нерухомості;
• замовники будівництва;
• власники спеціальних майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва;
• інвестори у будівництво;
• члени кооперативів, які викупили право на квартиру, житло, будинок, але не оформили на це право;
• спадкоємці всіх, хто перелічений вище, після того, як отримають свідоцтво про право на спадщину.

На компенсацію щодо об’єктів спільної власності у багатоквартирних будинках мають право:

• ОСББ;
• житлові кооперативи;
• управителі;
• особи, уповноважені співвласниками.

Обмеження щодо компенсації

Прав на компенсацію позбавляють осіб із санкційних списків, із судимістю за злочини проти нацбезпеки та їхніх спадкоємців.

Умови про відшкодування обмежують в часі, розташуванні та причинах пошкоджень та знищення.

Йдеться про об’єкти, пошкоджені або зруйновані після проголошення президентського указу про воєнний стан. Там окремо згадують, що умови не поширюють на майно, яке на момент введення воєнного стану знаходилися на тимчасово окупованих територіях, тобто в Криму та окремих районах Донецької та Луганської областей.

Причини, з яких житло було знищене або пошкоджене, окреслені доволі широко. Це спричинені російською агресією:

• бойові дії;
• терористичні акти;
• диверсії.

Це норми першої статті документу. Але у прикінцевих та перехідних положеннях йдеться також про замінування та розмінування, які також розглядають як причину.

Компенсацію надаватимуть на основі заяви про знищення або пошкодження. Терміни її подання також є: максимум протягом трьох років після завершення воєнного стану.

В якому вигляді компенсуватимуть?

Є два варіанти компенсації за знищене житло. Вони залежать від типу нерухомості.

Компенсація грошима. Її передбачили за будинки садибного типу, садові або дачні. Гроші підуть на поточний рахунок із спецрежимом використання. Як саме їх відкриватимуть і вестимуть окремо визначить Нацбанк. Тобто тільки цільове призначення для витрат. Є важливе уточнення: на ці кошти не зможуть звертати стягнення та їх не можуть заарештовувати.

Фінансування через сертифікати. Власники будинків садибного типу, садових та дачних будинків зможуть обрати між виплатою грошима на спецрахунок та фінансуванням через житловий сертифікат. Але власники, співвласники, інвестори у багатоквартирних будинках – тільки через сертифікати.

Процедуру компенсації за пошкоджене житло в законі не прописували. Вказали, що її порядок має визначити уряд своїм рішенням.

В який спосіб оформлювати компенсацію?

Щоб отримати гроші або сертифікат, людина має подати заяву про знищення майна. Це можна зробити у чотири способи:

• засобами порталу "Дія". Цей спосіб вже працює і за звітами урядовців вже є 325 тис. заяв;
• через Центри надання адміністративних послуг;
• у нотаріуса;
• в органі соцзахисту.

Якщо подаватимуть співвласники, то це може зробити один за всіх або кожен окремо. Розмір компенсації визначатимуть пропорційно частки кожного.

До заяви треба додати:

• документи про право власності, якщо об’єкту немає в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно;
• документ про право на будівельні роботи, якщо компенсуватимуть незавершені об’єкти;
• документи про придбання об’єкту, про інвестування чи фінансування будівництва, якщо по компенсацію звертаються інвестори чи власники спеціальних майнових прав;
• документи, що підтверджують членство у кооперативі та викуп об’єкту;
• свідоцтво про право на спадщину, якщо заяву подає спадкоємець;
• документ про пріоритетне право на компенсацію. Його передбачили для учасників бойових дій, мобілізованих без статусу УБД, багатодітних сімей, осіб з інвалідністю першої та другої груп.

Додатково, якщо є, можна додати документи, у тому числі фото і відео матеріали, щодо об’єкту до і після знищення або пошкодження.

Заява із документами надалі йде до комісій, які розглядатимуть питання щодо компенсації. Їх мають створити виконкоми місцевих рад, військові адміністрації або військово-цивільні адміністрації. Саме за ними рішення про прийняття, неприйняття чи призупинення розгляду заяви, якщо не вистачає документів. На це відводять до 30 днів.

Дані із заяви йдуть до реєстру пошкодженого та знищеного майна і розглядатимуть їх у порядку черговості: раніше подав – раніше розглянуть. Виключення тільки для зазначених вище пільгових категорій, які йдуть першочергово.

Розмір компенсації за кожний квадратний метр загальної площі визначатимуть за алгоритмом, який окремо своїм порядком ще має прописати Кабмін.

Отже, коли заяву схвалять, визначать розмір компенсації, її нададуть на спецрахунок або у вигляді сертифікату через "Дію". Далі людина шукає нове житло. Територіально закон не обмежує у пошуках – можна будь-де, окрім тимчасово окупованих територій або тих, де йдуть бойові дії.

Якщо вартість вища за визначену компенсацію, різницю доведеться покрити власним коштом. Якщо вартість виявиться нижчою, дані про це внесуть до реєстру і доведеться чекати на отримання різниці. Бо в цьому разі її компенсуватимуть за рахунок агресора.

Далі треба фінансувати придбання за допомогою сертифікату. Зробити це можна буде через юридичну особу, яку визначить Кабмін. Поки вона не проголошена, про це має бути окреме рішення.

Після того, як сертифікат чи кошти на садибу, садовий чи дачний будинок конвертують у нову нерухомість, її буде заборонено продавати, дарувати і в якийсь спосіб відчужувати протягом п’яти років. Виключення тільки для передачі у спадок.

Верхньої межі щодо розміру компенсації документ не встановлює. Але зазначають, що вона надається у межах бюджетних асигнувать. Фінансувати виплати можуть коштами державного та місцевих бюджетів, за рахунок міжнародної допомоги, репарацій, місцевих фонді та інших не заборонених законодавством джерел.

Плюси та мінуси механізму компенсацій

Вище ми згадали, що гроші на спецрахунок або сертифікат передбачені лише для фізосіб. Щодо прав на власність юридичних осіб згадок немає.

Дещо зайвим виглядає обмеження прав власності після компенсації: п’ять років власники житла не зможуть із ним нічого робити. Це суперечить Конституції, на що звернули увагу і в Головному юридичному управлінні ВР. В умовах воєнного стану громадян можуть обмежувати в правах, і щодо права власності, передбачених ст. 41 основного закону, також. Але ж йдеться про обмеження аж на п’ять років, які можуть вийти за межі дії воєнного стану.

В документі зазначено, що житловий сертифікат передбачений саме на придбання житла. Але за Податковим кодексом ця операція передбачає сплату продавцем податку на доходи фізосіб, що позначається на вартості. Якщо йдеться про перший продаж від власника за рік і він володів нерухомістю три роки, то ставка нульова, при продажу другого за рік зменшена до 5%, а кожен третій та на далі – повна ставка, 18%. Але зміни до Податкового кодексу депутати не вносили.

Вражає потенційна сума компенсацій. Навіть за поверхневими розрахунками, 325 тис. вже оформлених заяв коштуватимуть сотень мільярдів гривен. Де країна знайде такі гроші?

 Керуючий партнер "Національної антикризової групи" Тарас Загородній заспокоює, що надалі механізм ще вдосконалюватимуть і кошти знайдуть.

"Схем фінансування може бути багато, - каже він. - Це можуть бути державні гарантії, іпотечне фінансування, репарації і багато іншого. Я б не зациклювався на джерелах – гроші будуть. Треба розуміти, що зараз Україна вирішує питання виживання, отримання безпеки, краще у НАТО. А якщо будемо в Альянсі, то й гроші будуть. Для України у безпековій зоні їх знайдуть. Плюс будуть державні програми".

Експерт вважає, що зайвою ланкою в процесі може бути юридична особа, визначена Кабміном, через яку має відбуватися фінансування. На його думку, цей функціонал варто передати напряму банкам, можливо, державним. А серед плюсів експерт визначає можливість придбати житло за сертифікатом у будь-якій частині країни та відсутність вимог до максимального розміру компенсації.

"Щодо цього закону, то треба подивитися, як він працюватиме. Але принаймні є якийсь механізм компенсації житла. А далі, в разі, якщо будуть зловживати, то є САП, НАБУ, - резюмує Загородній. - Плюс цього закону в тому, що ми подаємо сигнали нашим мігрантам, які втратили житло, про те, що є куди повертатися. Дехто недооцінює ситуацію: у нас буде катастрофа з демографією. На оптимістичні заяви про повернення 90%, я скажу, дай боже, щоб повернулись 50%. Виїхали працездатні люди, з освітою, досвідом. Ми маємо подати сигнал, що влада щось вирішує".

Раніше "Ми - Україна" оцінював економічні втрати України за останній рік російської агресії, збитки, яких ворог завдав за цей час та ризики, з якими доведеться зіштовхнутися після завершення війни.